Нотариальное обязательство при продаже квартиры по наследству

Содержание
  1. Оформить наследство а потом дать нотариальное обязательство разделить
  2. Обязательство о выделении доли по материнскому капиталу
  3. Порядок оформления наследства у нотариуса
  4. Можно ли подарить свою часть доли в наследстве
  5. Соглашение о разделе наследственного имущества
  6. Как лучше разделить наследство?
  7. Покупка квартиры по наследству документы
  8. Перечень документов
  9. Этапы сделки
  10. Шаг 1: проверка документов на квартиру
  11. Шаг 2: определение стоимости имущества
  12. Шаг 3: свидетельство о праве собственности
  13. Шаг 4: покупка жилой собственности
  14. Покупка квартиры по наследству. Нюансы сделки. Риски покупки наследственной квартиры
  15. Квартира по наследству: чем рискует покупатель?
  16. Квартира, полученная в наследство
  17. Кто вступает в наследство?
  18. Наследники по закону
  19. Наследники по завещанию
  20. Риски при покупке квартиры у наследника по закону
  21. Риски при покупке квартиры у наследника по завещанию
  22. Как обезопасить себя при покупке квартиры у наследника?
  23. Составляем договор купли-продажи
  24. Если квартира была получена в наследство
  25. Если квартира перешла в наследство – по завещанию
  26. Если квартира перешла в наследство – по закону
  27. Как снизить риск Покупателя
  28. Покупка квартиры, которая досталась по наследству

Оформить наследство а потом дать нотариальное обязательство разделить

Нотариальное обязательство при продаже квартиры по наследству

Представитель наследника, так же, как и сам наследник, вправе подать заявление о принятии наследства посредством передачи заявления через другое лицо или направить его по почте. Подпись представителя наследника на указанном заявлении в таком случае также должна быть засвидетельствована нотариусом или иным уполномоченным лицом (п.
1 ст. 1153

Важно

ГК РФ), и приложен документ, подтверждающий полномочия представителя наследника на подачу заявления о принятии наследства.

Если заявление о принятии наследства, отправленное представителем наследника по почте, поступило нотариусу по месту открытия наследства без документа, удостоверяющего полномочия представителя наследника на принятие наследства, такой документ должен быть представлен нотариусу впоследствии.

Обязательство о выделении доли по материнскому капиталу

При назначении нотариусом времени для получения Вами свидетельства о праве на наследство можете сообщить нотариусу о своем желании разделить наследство, чтобы сэкономить время, поскольку при подготовке свидетельства о праве на наследство нотариус сможет сразу подготовить проект соглашения о разделе наследственного имущества.Вы сначала получаете свидетельства о праве на наследство в 1/2 доле каждый на 1/2 долю квартиры и свидетельства о праве на наследство в 1/2 доле каждый на целую квартиру и делаете раздел наследства на Ваших условиях, и лишь после этого со всеми свидетельствами о праве на наследство и соглашением о разделе идете в Росреестр регистрировать право собственности. должны ли мы оба присутствовать при подаче документов на регистрацию или это можно сделать по доверенности? При подаче документов на регистрацию можете лично, можно и по доверенности.

Порядок оформления наследства у нотариуса

Оба лица стали обладать правом общей долевой собственности. Соглашением, было решено квартиру отдать супруге, а дом матери умершего. Данное решение является наиболее верным, так как при квартира и должна принадлежать Петровой А.С., ввиду ее совместного правообладания, а дом соответственно переходит к матери. К тому же он не считается совместно нажитым имуществом.

Еще одним приоритетным правом обладает наследник, который хоть и не являлся сособственником, но постоянно пользовался вещью, при условии, что никто из остальных наследников не был вторым хозяином этого имущества. Данный пункт применим, к примеру, если один из детей пользовался автомобилем наследодателя, а остальные наследники нет.

Пользование должно быть законным и в личных интересах того, кто пользовался собственностью. Если все наследники постоянно пользовались наследственной вещью, то преимущественного права нет ни у кого.

Можно ли подарить свою часть доли в наследстве

Для снижения указанной суммы недобросовестные продавцы могут предложить покупателю сделку, в соответствии с которой сумма, указанная в договоре, значительно ниже той, что оговорена в действительности.

Данное действие прямо противоречит нормам законодательства и соглашаться на подобную сделку не рекомендуется, так как в случае оспаривания сделки в судебном порядке, с последующим ее расторжением, покупатель получит лишь ту сумму, которая была оговорена в договоре.

Шаг 3: свидетельство о праве собственности При покупке жилья, являющегося наследственным, необходимо убедиться в наличии у продавца нотариально удостоверенного свидетельства, которое подтверждает право указанного лица на обладание недвижимым имуществом и выданного на основании него свидетельства о госрегистрации прав собственности на жилье. Отсутствие указанного документа препятствует проведению сделки по продаже жилого объекта.

Соглашение о разделе наследственного имущества

При этом, учитывая меняющийся характер супружеских отношений (в отличие от родственных), на практике для их подтверждения не считают возможным принимать справки с места работы или жительства.

Возможность подтверждения факта родственных отношений свидетельскими показаниями законодательством не предусмотрено.
При использовании документов, лишь косвенно подтверждающих родство, следует исходить из принципа комплексности оценки.

Если указанные документы у наследника отсутствуют, а завещатель указал такие родственные (брачные) отношения, то нотариус может не указывать в свидетельстве степень родства (брака) и наоборот.

Наследнику, доказавшему свое право на наследство, нотариус обязан выдать свидетельство на причитающуюся наследнику долю, независимо от предъявления другими наследниками необходимых документов.

Как лучше разделить наследство?

Но сейчас супруг умер. И, теперь уже, вдова продаёт квартиру( с момента смерти мужа прошло 7 месяцев). Должна ли она вступить сначала в наследство, а потом уже продавать квартиру, если в свидетельстве собственник — она одна.

По семейному кодексу, имущество нажитое в браке, считается совместным независимо от того на кого оно оформлено. Но при консультации у нотариуса, он сказал, что вступать не на что ,так как доля супруга не выделена и вдова имеет полное право продавать данную квартиру.

После смерти супруга оставалось наследство- было открыто наследственное дело, но данная квартира( доля) не включалась в наследственную массу. Свидетельства о праве на наследство получены детьми и вдовой умершего.

Нас волнует такой вопрос- действительно ли ей не нужно вступать в наследство. что бы продать нам квартиру и не возникнут ли у нас проблемы потом с наследниками на долю супруга.

Юридическая помощь!

г. Москва и обл.

г. Санкт-Петербург и обл.

Федеральный номер

Источник: http://vrkadoverie.ru/oformit-nasledstvo-a-potom-dat-notarialnoe-obyazatelstvo-razdelit/

Покупка квартиры по наследству документы

Нотариальное обязательство при продаже квартиры по наследству

Покупка жилого помещения, которое передано продавцу на правах наследуемого имущества, несет определенный риск. Это обусловлены тем, что квартира может быть обременена иными наследниками, не участвующими в сделке, которые могут заявить права на реализованное жилье даже по прошествии нескольких лет. Такое возможно в случае, когда нотариус не смог отыскать наследника.

Предварительно продавцу необходимо зарегистрировать унаследованную квартиру в органах ФРС.

Перечень документов

Перечень документов, необходимых для совершения процедуры продажи:

  • паспорта лиц, являющихся сторонами сделки
  • выданное нотариусом свидетельство, подтверждающее право продавца на реализуемую собственность
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности
  • справка, либо выписка, свидетельствующая о том, что продаваемое жилое помещение не обременено долгами за потребленные коммунальные услуги (органу регистрации не требуется, нужно покупателю)
  • три образца договоров купли – продажи
  • сведения о зарегистрированных в нем лицах
  • технический паспорт реализуемого объекта
  • удостоверенное нотариально обязательство продавца об отсутствии иных родственников, имеющих право обладания доставшейся в наследство жилой площадью.
  • Этапы сделки

    Перед покупкой жилого помещения, которое было передано продавцу в качестве наследства, потенциальному покупателю необходимо удостовериться в отсутствие иных претендентов на квартиру.

    Наследники прямой очереди могут не быть указаны в завещании/свидетельстве о наследстве по закону, однако, они обладают правом на реализуемую квартиру.

    Также спустя какое-то время заявить о своих правах могут и лица, отбывавшие наказание в тюрьме или же проживавшие за границей и не знавшие о смерти своего родственника.

    Шаг 1: проверка документов на квартиру

    В соответствии с этим покупателю необходимо получить от продавца документ, в соответствии с которым последний берет на себя обязательства по решению вопросов с родственниками. Также допустимо принятие письменного отказа иных наследников от квартиры.

    ВАЖНО: Нотариус вправе, но не обязан принимать меры к розыску наследников. Это значит, что при отсутствии сомнений и наличии заявивших свои права наследников, свидетельство о праве на наследство будет выдано без дополнительной проверки всех обстоятельств.

    Дополнительно можно запросить выписку из домовой книги обо всех лицах, ранее зарегистрированных в квартире и, как бы это не банально звучало, пообщаться с соседями – они то уж точно смогут сказать обо всех семейных проблемах, которые творились у них за стенкой. И если все они в голос однозначно заверят вас, что в этой семье была или же идет в настоящий момент «война» за имущество – такой сделки лучше избежать.

    Шаг 2: определение стоимости имущества

    Если реализации подлежит жилое помещение, которое находится в собственности продавца не более трех лет с момента принятия наследства, при продаже наследник должен оплатить налог в размере 13 % от общей стоимости жилья.

    Для снижения указанной суммы недобросовестные продавцы могут предложить покупателю сделку, в соответствии с которой сумма, указанная в договоре, значительно ниже той, что оговорена в действительности.

    Данное действие прямо противоречит нормам законодательства и соглашаться на подобную сделку не рекомендуется, так как в случае оспаривания сделки в судебном порядке, с последующим ее расторжением, покупатель получит лишь ту сумму, которая была оговорена в договоре.

    Шаг 3: свидетельство о праве собственности

    При покупке жилья, являющегося наследственным, необходимо убедиться в наличии у продавца нотариально удостоверенного свидетельства, которое подтверждает право указанного лица на обладание недвижимым имуществом и выданного на основании него свидетельства о госрегистрации прав собственности на жилье. Отсутствие указанного документа препятствует проведению сделки по продаже жилого объекта.

    Шаг 4: покупка жилой собственности

    Приобретение наследственной квартиры происходит в соответствии с принятыми правилами, согласно которым сторонам необходимо удостоверить сделку купли – продажи недвижимого объекта в регистрационном органе. Если все проходит успешно, покупатель получает на руки свидетельство о регистрации его прав на жилье, а продавец – заверенную копию договора купли-продажи.

    Покупка квартиры по наследству. Нюансы сделки. Риски покупки наследственной квартиры

    Покупка квартиры по наследству 7 нюансов сделки

    Риски покупки квартиры, которую продавец получил по наследству.

    Центр наследства поможет проверить и минимизировать риски при покупке квартиры по наследству . Мы специализируемся на наследстве. Мы успешно ведем суды по наследству. Если Вы задумываетесь о покупке квартиры полученной по наследству . то Вам к нам, мы проверим риски, поможем оформить квартиру так, чтобы потом не было проблем с судами.

    Покупка квартиры доставшейся по наследству иногда бывает весьма интересным вариантом и Вам подходить по многим параметрам. Но в этом вопросе, главное не спешить быстро давать задаток или назначать дату сделки как можно раньше.

    7 нюансов сделки покупки наследованной квартиры

    1. Покупка квартиры перешедшей по наследству не должна делаться в спешке, под давлением риелторов. В этой сделке присутствуют риски, поэтому к документам нужно подойти особенно тщательно. Настоятельно рекомендуем расспросить продавцов квартиры о всей истории квартиры, как минимум за последние 10-15 лет.

    2. В договоре покупки квартиры очень настоятельно рекомендуем указывать реальную стоимость квартиры. Не играйтесь с минимизацией расходов на оформление сделки, иначе можете потерять значительно больше.

    3. Покупка квартиры полученной по наследству должна начинаться с проверки опытным адвокатом по наследственным делам документов о праве собственности на квартиру.

    Тут важно проверить, нет ли наследников, которые могут в судебном порядке отстаивать свое право на наследство и признавать сделку покупки продажи недействительной.

    Как правило, это наследники, которым не досталось наследство: малолетние дети дети от предыдущих браков супруги, которые разъехались, но не развелись наследники которые проживают за границей нетрудоспособные наследники.

    4. Покупка квартиры перешедшей по наследству должна быть после проверки наследственного дела, изучения документов, в том числе свидетельств о праве собственности на наследственное имущество и решений судов о признании права собственности на наследство за продавцом.

    5. Покупка квартиры после наследства должна происходить у Вами выбранного нотариуса, при сопровождении сделки Вашим адвокатом. Не нужно верить, что риэлтор отвечает за чистоту сделки. Это распространенное заблуждение. Риэлтор ни за что не отвечает. С деньгами расстаетесь Вы и Вы должны перестраховать свои риски, чтобы не остаться без денег и без квартиры.

    6. Покупка квартиры после наследства возможна, но очень взвешенно. Вас должно насторожить, если правоустанавливающим документов на квартиру является решение суда.

    Есть риск пересмотра дела в вышестоящих инстанциях или отмены решения суда на основании вновь открывшихся обстоятельств дела.

    Также, если за последние 5 лет часто происходила смена собственников или так называемая перекидка квартиры, тоже говорит о наличии рисков и весьма значительных при покупке квартиры.

    7. Покупка унаследованной квартиры часто происходит по цене ниже рыночной для данного района, для квартир похожей характеристики. В этом позитивный момент сделки.

    Можно например, по цене однокомнатной квартиры купить двухкомнатную, что например молодой семье весьма интересно. Покупка наследственного имущества интересна еще тем, что продавец часто легко расстается с мебелью и техникой находящейся в квартире.

    Так же, как правило, при покупке наследственной квартиры есть возможность быстрого заселения.

    Покупка квартиры полученной по наследству риски . суды, потеря времени и денег. Но это не означает, что покупать наследственные квартиры нельзя. Можно. И даже такие сделки могут быть весьма экономически выгодными. Главное обратиться к опытному адвокату по наследству для сопровождения сделки и минимизации Ваших рисков.

    Звоните! Приходите! Поможем минимизировать риски!
    Поможем правильно оформить сделку!

    Источник: https://shablondok.ru/spory-mezhdu-naslednikami/pokupka-kvartiry-po-nasledstvu-dokumenty.html

    Квартира по наследству: чем рискует покупатель?

    Нотариальное обязательство при продаже квартиры по наследству

    Покупка квартиры—очень важное событие практически для каждого человека. Нередко случается, что жилье мы приобретаем один раз и на всю жизнь, поэтому подходить к этому вопросу нужно максимально серьезно и ответственно.

    Независимо оттого, ищете вы вариант самостоятельно или с помощью риелтора, один из первых вопросов, который нужно задать продавцу—это на каком основании у него возникло право собственности на продаваемую жилплощадь. Основания могут быть разными.

    Квартира, полученная в наследство

    Специалисты в сфере недвижимости считают, что вариант покупки квартиры у лица, получившего ее в наследство — один из самых рискованных. Их опасения закономерны.

    Если рассматривать последствия с точки зрения буквы закона, то можно сказать, что риск признания такой сделки судом недействительной полностью исчезает только после 10,5 лет после покупки!

    Именно такой срок давности устанавливает законодательство для обращения в суд лица, чьи права при распределении наследства были нарушены.

    Однако унаследованные квартиры составляют значительную долю рынка, поэтому часто покупатели все-таки идут на такой риск.

    К тому же если следовать определенным правилам, этот риск можно минимизировать.

    Вступление в наследство бывает двух видов: по закону и по завещанию. Рассмотрим основные моменты при покупке квартиры в обоих случаях.

    Кто вступает в наследство?

    Это могут быть как родственники (иногда весьма дальние), так и совершенно посторонние люди, если на них оформлено завещание.

    Наследники по закону

    На наследство по закону имеют право все родственники наследодателя, однако очередность их притязаний определена законодательно.

    Всего выделяется 7 очередей наследства. В первую очередь входят супруги, дети и родители, а далее по уменьшению родственных связей: братья и сестры, бабушки и дедушки, тети и дяди, вплоть до отчима, мачехи, пасынка и падчерицы.

    Не следует забывать, что если наследник первой очереди умер раньше наследодателя, то права переходят уже к его наследникам. Это называется право представления. Так, если сын или дочь умерли раньше родителей, то их дети наследуют бабушкам и дедушкам наряду со своими родными тетями и дядями, то есть другими оставшимися в живых детьми.

    А если у наследодателя все дети живы, то внуки могут наследовать только во вторую очередь—в случае, когда наследники первой очереди отказались вступать в наследство.

    Если наследники второй очереди не хотят наследовать, это право переходит наследникам третьей очереди и так далее.

    Наследники по завещанию

    Что касается наследства по завещанию, то оно никак не связано со степенью родства. Собственник квартиры вправе завещать свое имущество любому человеку или организации независимо от наличия или отсутствия наследников по закону.

    Завещание составляется лично собственником и заверяется у нотариуса. Факт его наличия может быть не известен никому, в том числе и упомянутым в нем лицам.

    Завещание может в любой момент без каких-либо ограничений быть отменено или изменено наследодателем, причем он вправе это делать неограниченное количество раз. Любое последующее завещание безоговорочно отменяет предыдущее.

    Риски при покупке квартиры у наследника по закону

    Эти риски тем меньше, чем выше очередь вступления в наследство. Лучший вариант—это покупка квартиры у наследников первой очереди, которые либо вступили в наследство в равных долях, либо написали нотариально заверенный отказ от своей доли в пользу кого-то одного из них.

    Но и в этом случае риск все же не равен нулю.

    1. У наследодателя может объявиться ребенок, о котором не знала его официальная семья. В таком случае он может претендовать на свою долю в наследуемой квартире даже после ее продажи.
    2. Если у наследодателя были на иждивении нетрудоспособные лица, то им положена обязательная доля в наследстве. В случае если недобросовестные наследники первой очереди умолчат об этом и продадут квартиру, это лицо может позже в судебном порядке требовать свою долю.
    3. Законодательством установлен срок в 6 месяцев, в течение которого наследники по закону должны предъявить свои права на квартиру. Поэтому право собственности оформляется не ранее истечения этого срока. Но нельзя забывать, что при наличии уважительных причин наследник, пропустивший этот срок, может заявить свои права и позже, в судебном порядке. Если ему удастся доказать, что он не знал и не мог знать о смерти наследодателя, то суд обяжет выделить ему законную долю в наследстве, а сделка купли-продажи может быть признана недействительной.

    Риски при покупке квартиры у наследника по завещанию

    На первый взгляд завещание—это однозначно выраженная воля наследодателя, и разночтений здесь возникать не должно. Однако на практике могут возникнуть следующие проблемы:

    1. Завещание может не учитывать интересы лиц, имеющих обязательную долю в наследстве: несовершеннолетние дети, иждивенцы.
    2. Очень сложно убедиться, что завещание, по которому оформлялось право собственности —окончательное. Нотариусы не обязаны следить за судьбой завещателей, а тем более разыскивать наследников. Поэтому всегда остается риск, что «всплывет» более позднее завещание, отменяющее предыдущее.
    3. Завещание может быть оспорено законными наследниками в суде. Если им удастся доказать, что наследодатель на момент составления завещания не мог отвечать за свои действия, находился под воздействием алкоголя или каких-то химических препаратов, подвергался физическому или психологическому насилию—документ будет признан недействительным. Если на момент такого судебного решения квартира, являющаяся предметом спора, будет уже продана, то сделка может быть признанной недействительной, и покупатель понесет ущерб.
    4. В завещании может быть использовано так называемое «отказное право». Наследодатель может завещать свою квартиру, оговорив, к примеру, право пользования ею пожизненно какого-нибудь третьего лица. Такое право может не исчезать и при смене собственника квартиры. Таким образом, покупатель вместе с квартирой может неожиданно приобрести и соседа—совершенно постороннего ему человека.

    Как обезопасить себя при покупке квартиры у наследника?

    Таким образом, если выбранный вами вариант достался продавцу по наследству, необходимо тщательно проверить все обстоятельства вступления в него.

    Выясните состав семьи наследодателя. К сожалению, каких-то официальных путей это сделать по нашему законодательству не предусмотрено.

    Поэтому вы можете только расспросить продавца квартиры, родственников предыдущего собственника, возможно, соседей. Так же нелишним будет просить предоставить расширенную справку из домоуправления, которая покажет, кто и на каких основаниях был когда-либо прописан в этой квартире.

    Узнайте, по закону или по завещанию произошло вступление в наследство. Если по закону—то уточните, какая очередь наследников принимала наследство.

    Первая—значит, проследите, чтобы все ее участники вступили в право собственности. В таком случае квартира будет оформлена на несколько человек, они должны принимать участие в сделке и ставить подписи под договором купли-продажи. Возможен вариант, что сделку проводит один из собственников на основании полученной у остальных доверенности.

    В этом случае необходимо ознакомиться с этой доверенностью и проследить, чтобы она была оформлена по всем правилам.

    Когда в наследство вступили не все наследники первой очереди, нужно запросить у продавца документы, подтверждающие, что никто не будет претендовать на свою долю впоследствии. Это может быть свидетельство о смерти наследника, нотариально заверенный отказ от своей доли в пользу нынешнего собственника.

    https://www.youtube.com/watch?v=CSaNOVwv9rU

    Если таких документов нет, нужно удостовериться, что все наследники первой очереди оповещены о смерти наследодателя, но не предъявили своих прав на наследство в установленный законом срок. Доказательством может служить, например, телеграмма о смерти с отметкой о вручении адресату.

    Когда продавец—наследник не первой очереди, аналогичным образом нужно удостовериться, что не были обойдены наследники предыдущих очередей, если они существуют. Если право собственности возникло у продавца на основании завещания, то в первую очередь следует ознакомиться с этим документом, чтобы узнать, нет ли каких-либо обременений.

    Далее следует выяснить, не существует ли лиц, которые могут претендовать на обязательную долю в наследстве. И третий шаг: постараться удостовериться, что это завещание—последнее и окончательное. Для этого можно подать запрос в нотариальную палату.

    Еще один способ снизить риски покупателя — это страхование покупки квартиры, так называемое титульное страхование. Оно обеспечит сохранность ваших денежных средств, потраченных на покупку квартиры, даже в том случае, если впоследствии сделка будет признана недействительной.

    Когда продавец может предоставить все требуемые доказательства, риски, что сделка купли-продажи в дальнейшем будет оспорена, сводятся к минимуму.

    Составляем договор купли-продажи

    такого договора регулируется ст. 550 гражданского Кодекса Российской Федерации. Он составляется в письменной форме и должен содержать следующие сведения:

    1. название документа;
    2. место его составления;
    3. дата составления
    4. паспортные данные сторон;
    5. описание предмета договора (местонахождение квартиры, этаж, площадь, количество комнат и т.д.);
    6. основание владения (реквизиты документа, на основании которого у продавца возникло право собственности);
    7. цена квартиры;
    8. порядок и срок оплаты;
    9. данные лиц, имеющих право пользования квартирой, если таковые имеются;
    10. подписи сторон с расшифровкой.

    Как видно, форма договора едина и не зависит от того, на каком основании возникло право собственности на квартиру. Он может быть составлен как в простой письменной форме, так и с нотариальным заверением. В любом случае договор подлежит государственной регистрации.

    Образец договора можно скачать по ссылке.

    Итак, покупка квартиры, право собственности на которую возникло в результате принятия наследства, всегда несет в себе известную долю риска.

    Однако поскольку такие квартиры составляют значительную часть вторичного рынка недвижимости, вряд ли целесообразно с ходу отметать подобные варианты. Но стоит максимально обезопасить себя, запросив у продавца максимум сведений о наследодателе. Также есть смысл при проведении подобной сделки обратиться к помощи опытного юриста по недвижимости.

    • Москва: +7 (499) 110-86-72.
    • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

    Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

    Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/po-nasledstvu.html

    Если квартира была получена в наследство

    Нотариальное обязательство при продаже квартиры по наследству

    Последнее обновление: 29.01.2018

    ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

    Наследство, вероятно, самый непредсказуемый, а потому опасный вариант для Покупателя.

    Теоретически всегда может найтись «забытый» родственник из другого города или даже страны, который может внезапно объявиться, и заявить свои права на проданное нам наследство в виде квартиры. Например, в случае, когда этот родственник не знал, и не мог знать об открытии наследства.

    Кроме того, среди наследниковмогут быть определенные лица, которые получают свою долю при любом раскладе (т.н. «обязательная доля»), даже если квартира была завещана другому человеку. Это несовершеннолетние дети наследодателя, нетрудоспособные родители и супруг/-га наследодателя, а также те, кто находился у него на иждивении (иждивенцы).

    Гарантированно выяснить наличие или отсутствие таких лиц не всегда возможно (риэлторы здесь тоже бывают бессильны, но прямо об этом не говорят). Правда, при желании, можно попытаться собрать такую информацию из неформальных источников (например, соседей, участкового, других родственников наследодателя и т.п.), а также у Нотариуса, оформлявшего наследство (его можно найти здесь).

    Что лучше – подарить квартиру или завещать? Что выгоднее для родственников и почему? Смотри в заметке по ссылке.

    Прежде всего, нам нужно внимательно ознакомиться со Свидетельством о праве на наследство.

    Именно эта бумага, в данном случае, является правоустанавливающим документом на квартиру.

     В первую очередь мы выясняем, какого типа этонаследство – наследство по закону, или наследство по завещанию (в чем отличия – см. по ссылкам в Глоссарии).

    Если квартира перешла в наследство – по завещанию

    При завещании, бывает, что в нем встречается условие предоставления права пожизненного проживания в квартире кого-либо (т.н. «завещательный отказ»).

    Или другое обременение, которое наследодатель посчитал нужным вписать в свое завещание, в «довесок» к передаче права собственности на квартиру. Ясное дело, такой «довесок» нам не нужен, и от такой квартиры лучше отказаться.

     О наличии или отсутствии завещательного отказа мы можем узнать из Свидетельства о праве на наследство.

    Если никаких «довесков» (обременений) в завещании не указано, то наша задача убедиться, что среди ближайших родственников наследодателя нет претендентов на «обязательную долю», неучтенную в завещании (подробнее про «обязательную долю» – см. по ссылкам про завещание). При обнаружении таких персонажей – отказываемся от квартиры.

    Кроме того, нам всегда нужно помнить, что само завещание может быть не одно. Закон позволяет наследодателю хоть каждый день писать новые завещания, и силу будет иметь только последнее из них.

    А еще наследодатель мог просто отменить свое завещание, и тогда наследство делится по закону. Подробнее об этом – см. по тем же ссылкам в Глоссарии.

    Как нам (Покупателю) узнать, была ли отмена завещания, и существуют ли другие завещания? Сложный вопрос. Ни один риэлтор или юрист не могут ответить на него однозначно.

    Конечно, в наследственном деле нотариуса должны быть учтены все последующие волеизъявления наследодателя, но закон позволяет ему удостоверить свое завещание и без нотариуса в других учреждениях – например, в консульстве, в больнице, в доме престарелых, в воинской части и т.п. И нотариус об этом может вовремя (или совсем) не узнать. Покупатель квартиры, естественно – тоже.

    Риск тут для Покупателя почти не контролируемый. Технически можно считать, что этого риска нет, если дата составления завещания и дата смерти наследодателя совпадают (т.е. он завещал квартиру прямо в день своей смерти). Но такое совпадение – чудо.

    В остальном риски снижают другими способами – о них ниже.

    Что значит “добросовестный приобретатель” квартиры? Какую защиту дает это понятие? Смотри в Глоссарии по ссылке.

    Если квартира перешла в наследство – по закону

    В случае, когда из Свидетельства о праве на наследство видно, что наследство получено по закону, нам придется выяснять наличие родственников у Продавца, относящихся к той же «очереди наследников», что и он сам.

    Если родственники той же очереди есть, но в числе собственников они не фигурируют (смотрим Выписку из ЕГРН), то от них должен быть письменный отказ от принятия наследства (сведения об этом отказе указываются в Свидетельстве о праве на наследство).

    Если родственники той же очереди есть, но в числе собственников их нет, и отказа тоже нет, значит, они имеют реальный шанс востребовать свою долю наследства (даже в случае, когда срок принятия наследства ими пропущен).

    Такой вариант нас тоже не устраивает – отказываемся от квартиры.

    Проблема в том, что узнать о существовании всех родственников в чужой семье – задача не выполнимая ни для риэлтора, ни для юриста. Не существует таких баз данных. А значит, вероятность появления нежданного гостя, имеющего права на унаследованную и проданную квартиру, всегда существует.

    Вообще, если мы обнаружили, что документом-основанием служит Свидетельство о праве на наследство, то нам точно пригодится дополнительная консультация юриста по этому вопросу.

    Для Покупателя с железными нервами мы раскроем некоторые подробности в отдельной заметке о рисках покупки квартиры, полученной по наследству (см. по ссылке).

    Случай с наследством в виде квартиры, по определению, несет в себе повышенные риски, но это не значит, что от такой квартиры сразу нужно отказываться. Надо разбираться в нюансах конкретной ситуации и выбирать способы защиты (т.е. снижения рисков).

    Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН на нашем сайте – ЗДЕСЬ (через встроенный сервис API Росреестра).

    Как снизить риск Покупателя

    Если мы решили купить именно такую квартиру, то знание основных правил наследования, перечисленных в разделе Глоссария – «Наследование недвижимого имущества», для нас обязательно.

    На практике, защита от неожиданных наследников, в целом та же, что и от «хвоста» из предыдущих собственников (когда квартира была прежде куплена на «вторичке»), то есть:

    Дополнительно, страховки ради, риэлторы на практике используют еще одну вещь. Берут у Продавца квартиры нотариально заверенное заявление о том, что в случае возникновения претензий от неожиданно объявившихся наследников, Продавец обязуется удовлетворить все их материальные требования самостоятельно и за свой счет.

    Правда, и здесь для Покупателя никакой гарантии. Во-первых, Продавец может пообещать, но не удовлетворить. А во-вторых, на такое удовлетворение претензий должен дать согласие сам новоявленный наследник. Иначе по его иску сделку купли-продажи унаследованной квартиры суд может признать недействительной.

    Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

    Итог. Риск покупки унаследованной квартиры можно считать умеренным, если наследство было оформлено более 3-х лет назад (чем больше, тем безопаснее для нас).

    Например, если Продавец вступил в права наследства 7-10 лет назад, и за это время не было судебных споров по нему, то риск для Покупателя минимален.

    Если же ситуация не такая радужная, то риск потери права собственности можно застраховать.

    Кстати, отказ страховой компании страховать риск данной сделки однозначно указывает на то, что Покупателю лучше от нее отказаться.

    На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
    Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – ЗДЕСЬ.

    Чтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.

    Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/proveryaem-dokumenty-na-kvartiru/osnovanie-dlya-svidetelstva-o-prave/kvartira-poluchena-v-nasledstvo/

    Покупка квартиры, которая досталась по наследству

    Нотариальное обязательство при продаже квартиры по наследству

    Покупка жилого помещения, которое передано продавцу на правах наследуемого имущества, несет определенный риск. Это обусловлены тем, что квартира может быть обременена иными наследниками, не участвующими в сделке, которые могут заявить права на реализованное жилье даже по прошествии нескольких лет. Такое возможно в случае, когда нотариус не смог отыскать наследника.

    Предварительно продавцу необходимо зарегистрировать  унаследованную квартиру в органах ФРС.

    Мой юрист
    Добавить комментарий